부부 공동명의 1주택 종부세, 12억 원과 18억 원 공제 중 어떤 기준이 적용되는지 헷갈리기 쉽습니다.
특히 1가구 2주택이라면 종부세 계산과 주택 수 특례까지 확인해야 하므로, 내 공제금액과 종부세 특례 대상 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
부부 공동명의 1주택 종부세, 먼저 이것부터 확인하세요
부부 공동명의 1주택 종부세는 단순히 집값만 보고 계산하면 안 됩니다.
2026년에는 부부 공동명의 1주택자의 납세의무자를 지분율과 관계없이 부부가 합의해 선택할 수 있도록 제도가 변경됐습니다.
내 종부세 조회 → 공동명의 특례 계산 → 특례 신청 여부 결정 순서로 확인하면 됩니다.
또 공동명의 1주택자 특례를 적용하면 12억원 기본공제와 연령·보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있지만, 무조건 특례가 유리한 것은 아닙니다.
국세청도 2026년 안내에서 특례 적용 전후 세액을 홈택스 종부세 모의계산으로 비교한 뒤 신청하라고 안내하고 있습니다.
2026년 공동명의 1주택자 특례 신청방법
2026년 종부세 공동명의 1주택자 특례를 신청하려면 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 합니다.
신청은 공동명의 1주택자 특례 신청서를 작성해 관할 세무서에 제출하는 방식으로 진행할 수 있으며, 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다.
국세청은 2026년 9월 10일 발표한 안내에서도 9월 30일까지 종부세 합산배제와 과세특례를 신고·신청하도록 안내했습니다.
처음 신청한 이후 다음 연도부터 변경사항이 없다면 매년 반복해서 신청하지 않아도 됩니다.
2026년 부부 공동명의 종부세, 무엇이 달라졌나요?
2026년부터 부부 공동명의 1주택자의 납세의무자 선택 방식이 달라졌습니다.
기존에는 지분율 등을 기준으로 납세의무자를 판단하는 부분이 있었지만, 현재는 부부 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다.
예를 들어 남편 50%, 아내 50%의 공동명의 주택이라면 부부 중 한 명을 선택해 공동명의 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
지분이 70%와 30%처럼 서로 달라도 일정 요건을 충족하면 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다. 이는 2026년 시행령 개정 내용에 반영됐습니다.
따라서 올해는 단순히 “공동명의니까 무조건 12억원 공제”라고 생각하기보다, 특례 적용과 미적용을 각각 계산해보고 종부세 특례 적용 여부와 예상세액을 조회해 보는것이 우선입니다.
부부 공동명의 1주택 종부세는 어떻게 계산하나요?
부부가 1채의 주택을 공동으로 가지고 있다면 크게 두 가지 방식으로 비교할 수 있습니다.
첫 번째는 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 방법입니다.
이 경우 한 명을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산합니다.
기본공제는 12억원이며, 납세의무자의 나이와 주택 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.
두 번째는 특례를 적용하지 않는 방법입니다.
공동 소유자 각각이 납세의무자가 되고, 각각 9억원의 기본공제를 적용받는 구조입니다.
따라서 단순 계산으로 보면 부부 각각 9억원씩, 총 18억원의 공제 효과가 발생할 수 있습니다.
부부 공동명의 1주택, 12억원과 18억원 중 무엇이 적용되나요?
이 부분이 가장 많이 헷갈리는 내용입니다.
| 구분 | 공동명의 특례 적용 | 특례 미적용 |
| 납세의무자 | 부부 중 합의로 선택한 1명 | 부부 각각 |
| 기본공제 | 12억원 | 각각 9억원 |
| 1세대 1주택 세액공제 | 가능 | 불가능 |
예를 들어 부부 공동명의 주택의 공시가격이 20억원이라고 가정해보겠습니다.
특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 9억원을 공제받기 때문에 합산 기준으로 18억원이 공제됩니다.
반면 특례를 적용하면 한 명에게 12억원 공제가 적용되지만 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.
그래서 공시가격이 얼마인지와 함께 납세자의 나이, 보유기간을 같이 봐야 정확한 비교가 가능합니다.
공동명의 1주택자 특례가 유리한 경우는?
공동명의 1주택자 특례는 모든 사람에게 같은 결과가 나오는 제도가 아닙니다.
특히 나이가 많고 주택을 오래 보유한 경우 세액공제를 받을 수 있어 특례 적용 여부를 비교할 필요가 있습니다.
2026년 기준 1세대 1주택자의 연령별 세액공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다.
보유기간별 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며, 연령과 보유기간 공제를 합해 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
반대로 주택 공시가격이 상대적으로 낮고 부부 모두 9억원 공제를 활용할 수 있다면 특례를 적용하지 않는 방식이 더 유리할 수도 있습니다.
결론은 나이와 보유기간을 넣어 실제 세액을 비교해야 한다는 것입니다.
부부 공동명의 1가구 2주택이면 종부세는 어떻게 되나요?
부부 공동명의 1가구 2주택은 1주택 공동명의와 다르게 접근해야 합니다.
부부가 같은 세대를 구성하면서 각각 주택을 가지고 있다면 원칙적으로 세대가 보유한 주택 수를 기준으로 종부세 여부를 판단합니다.
따라서 남편이 1주택, 아내가 1주택을 가지고 있다고 해서 각자 1주택자로 따로 판단하는 것은 아닙니다.
다만 법에서는 일정한 주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다.
대표적으로 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등이 있습니다.
요건을 충족하면 1세대 1주택자 판단이나 세율 적용에서 주택 수를 제외받을 수 있습니다.
1가구 2주택이라도 주택 수에서 빠지는 경우
2주택이라고 해서 무조건 동일한 방식으로 종부세를 계산하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 주요 기준 |
| 일시적 2주택 | 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 등 요건 |
| 상속주택 | 상속기간·지분·공시가격 등 요건 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억원 이하 등 요건 |
일시적 2주택은 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 등의 요건을 충족해야 합니다.
상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 일정 지분 이하 또는 지분 상당 공시가격이 일정 기준 이하인 경우 등 세부 요건이 있습니다.
지방 저가주택은 2026년 기준 공시가격 4억원 이하이면서 법령에서 정한 지역 요건 등을 충족해야 합니다.
부부 공동명의 2주택, 세율은 어떻게 적용되나요?
주택 수 특례에 해당하지 않는 일반적인 2주택 이하 개인의 주택분 종부세율은 과세표준에 따라 0.5%부터 2.7%까지 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 |
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% |
| 50억원 이하 | 1.5% |
| 94억원 이하 | 2.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% |
여기서 중요한 점은 세율은 주택의 시세가 아니라 종부세 과세표준을 기준으로 적용된다는 것입니다.
따라서 “집값이 20억원이니까 20억원에 세율을 곱하면 된다”는 방식으로 계산하면 정확하지 않습니다.
종부세는 공시가격 합산 → 공제금액 차감 → 공정시장가액비율 적용 → 세율 적용 → 재산세액 공제 등의 과정을 거쳐 계산됩니다.
부부 공동명의 종부세 계산할 때 꼭 확인할 것
첫 번째, 6월 1일 기준으로 주택을 몇 채 가지고 있는지 확인합니다.
종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 판단합니다.
두 번째, 공동명의 1주택자 특례 대상인지 확인합니다.
부부가 공동으로 1주택만 가지고 있고 다른 세대원이 주택을 가지고 있지 않아야 하는 등 요건을 충족해야 합니다.
세 번째, 12억원 공제와 부부 각각 9억원 공제를 비교합니다.
주택 공시가격이 높다고 무조건 특례가 유리하거나, 낮다고 무조건 특례가 불리한 것은 아닙니다.
네 번째, 연령과 보유기간을 확인합니다.
특례 적용 시 1세대 1주택자 세액공제를 받을 수 있기 때문에 고령자이거나 장기 보유한 경우에는 반드시 비교해야 합니다.
부부 공동명의 종부세, 이런 경우는 주의하세요
부부 중 한 명이 별도의 주택을 가지고 있다면 공동명의 1주택자 특례를 적용받지 못할 수 있습니다.
특히 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 특례 적용 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
국세청은 다른 주택의 부속토지를 배우자가 소유하고 있는 경우 공동명의 1주택자 특례를 적용할 수 없는 것으로 해석하고 있습니다.
또한 같은 세대의 자녀와 공동명의로 주택을 소유한 경우에는 부부 공동명의 1주택자 특례와 다릅니다.
따라서 가족 명의로 주택이나 토지를 나누어 보유하고 있다면 단순히 등기상 지분만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.
부부 공동명의 1주택 종부세 FAQ
Q. 부부 공동명의면 종부세 공제를 18억원 받을 수 있나요?
특례를 적용하지 않는 경우 부부가 각각 9억원의 기본공제를 적용받을 수 있습니다.
다만 실제 종부세는 과세표준과 세율, 재산세 공제 등을 함께 계산해야 합니다.
Q. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 12억원만 공제되나요?
기본공제는 12억원이지만 1세대 1주택자에 해당하면 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.
Q. 공동명의 특례가 무조건 유리한가요?
아닙니다.
국세청도 특례 적용이 오히려 불리할 수 있으므로 홈택스 모의세액계산을 통해 비교한 뒤 신청하도록 안내하고 있습니다.
Q. 부부가 각각 집 한 채씩 가지고 있으면 1가구 2주택인가요?
같은 세대라면 원칙적으로 세대가 보유한 주택 수를 기준으로 판단합니다.
다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 법에서 정한 주택 수 제외 특례가 있다면 달라질 수 있습니다.
Q. 일시적 2주택이면 종부세에서 1주택으로 볼 수 있나요?
일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 판단에서 신규주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
대표적으로 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 요건 등이 있습니다.
Q. 종부세 특례 신청은 언제 하나요?
2026년 기준 공동명의 1주택자 특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
부부 공동명의 1주택·1가구 2주택 종부세 핵심 정리
2026년 부부 공동명의 1주택 종부세에서 가장 중요한 부분은 특례 적용 여부입니다.
공동명의 1주택자 특례를 적용하면 12억원 기본공제와 최대 80%의 1세대 1주택자 세액공제를 받을 수 있습니다.
반대로 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되어 각각 9억원씩 기본공제를 적용받을 수 있습니다.
따라서 12억원과 18억원 중 어느 쪽이 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다.
주택 공시가격과 부부의 나이, 보유기간에 따라 결과가 달라집니다.
또 부부 공동명의 1가구 2주택이라면 일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가주택 등의 주택 수 제외 요건을 추가로 확인해야 합니다.
2026년 공동명의 1주택자 특례를 고민하고 있다면 9월 30일 신청기간을 놓치지 말고 홈택스 모의계산으로 특례 적용 전후 세액을 비교해보는 것이 좋습니다.
내 주택 공시가격과 나이, 보유기간을 기준으로 종부세 예상세액을 먼저 확인한 뒤 신청 여부를 결정하세요.